吸引万达、万科、碧桂园、保利……纷纷转战的

2019-01-29 12:19:22 围观 : 70

  本期中外管理观察家:吴翔华(南京工业大学教授、天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长)

  近期,在万达集团2018年年会上,王健林提出:万达正式全面进军大健康产业。

  其实,2017年8月,继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后,已诞生了另一名万达新——万达大健康集团。并且王健林当时已亮出了时间表:5年之内,医疗产业将成为万达新的支柱产业。事实上,至少近三年里,万达集团已经在医疗大健康领域频频加码。据不完全统计,目前为止,万达在医疗领域的相关投入已接近1500亿元人民币。

  无独有偶,从房地产转型大健康行业的不只有万达,知名房地产企业诸如恒大、万科、碧桂园、华润、保利、远洋、泰禾、富力等等,都已纷纷公开表示,正在布局大健康产业领域。此前,腾讯、百度、阿里等互联网企业巨头,也大举投入大健康产业。

  马云更是直言,中国下一个首富应该产生在大健康领域。美国著名经济学家保罗·皮尔泽曾将大健康产业称为继IT产业之后的全球“财富第五波”。那么大健康究竟什么来头?大健康产业为什么要由大批的房地产开发企业来投资?房企投资医疗大健康的“醉翁之意”又是什么?擅长商业地产运营的房企,面对壁垒高耸的医疗行业,又如何破冰?对此,本期“中外管理观察家”专访了天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华。

  《中外管理》:顾名思义,大健康产业可以理解为,围绕满足各类健康(身体、、)需求的所有产业总称,包括医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。那么,在您看来,为什么房地产企业会扎堆涉足甚至转型大健康领域呢?

  吴翔华:大健康产业包含医疗、卫生、养老、文娱等,内容非常丰富,所以带动的行业关联度也非常高。发展大健康产业,从“十三五”规划时就已经确定下来,重要性不言而喻,大健康领域一定是未来的一个重要发展方向,国家已经把它定位为非常重要的支柱产业。

  但是大健康产业有个问题:投资巨大,回报期长,一般的企业做不动,适合经济实力相对雄厚,又不求赚快钱的企业做。但从长期而言,大健康产业的回报比较丰厚,而且一旦形成增长趋势,往后的业务增长性会很好。

  那么,来看房地产开发企业,毫无疑问,它们占了两个字:有钱,所以比较适合做大健康产业的投资方。

  再一个吸引它们的原因,是大健康产业受到了各种各样的国家政策支持,也就是处在所谓的政策红利期,一定程度上享受各种政策的倾斜。当然,这个倾斜是有一定的时效的,一旦过了这个阶段也就没有了。所以,越来越多的房企在大健康领域跑马圈地。

  还有,房地产企业发现,大健康产业不仅符合政策导向,而且还具有做大的想象力,今后大健康业务板块说不定还能上市,和原有业务不仅不矛盾,还能形成有机的结合,这是很好的一件事。

  实际上,房企可以投资的行业有很多,比如:酒店业,但这不是时下国家政策主推的产业,没有题材。国家目前主推养老和健康产业,随着中国加速进入老龄化社会,发展大健康产业是一个长期的主题。那么,大健康产业当然就是房企的不二选择了。

  《中外管理》:中商产业研究院曾发布一组数据:至2021年,中国医疗服务支出总额预计增至8.8368万亿元。因此大健康产业也成了万达、恒大、万科等探索的新领域。那么涉足大健康产业究竟能为房企带来什么?

  吴翔华:首先,能够使房企的投资结构长短结合。长就是大健康产业,回报慢,但是长期增长性比较好。短就是之前已经在做的房地产开发业务。长短结合有利于化解经营周期内产生的风险。

  其次,大健康产业会获得银行、金融机构,还有资本市场的支持。因为它属于政策扶植类产业,成长性比较好,未来想象空间大,又有一定技术含量,可以凭此概念去融资。比如:恒大的养老院,碧桂园的养生谷,都在利用大健康概念融资或者资本扩张。

  另外,通过大健康产业可以涉足养老、文娱等泛健康产业,比如养老,本身就与房地产业有非常密切的联系,文化旅游则可以和旅游地产结合在一起,这样本身就形成了一个产业链,对原先主营业务是一个强有力的支撑,卖房子多了卖点,产生了溢价。

  《中外管理》:有业内人士指出,房企涉医更多是炒作概念,为了更好地拿地,因为医疗用地与住宅用地价格存在很大差距。万达青岛东方影都项目中,当年医卫慈善的用地楼板价是150元/平方米,科教用地是219元/平方米,住宅用地却高达2083元/平米。对此您怎么看?

  吴翔华:拿地也是房企涉足大健康产业的一个益处,更是一个目的,但并不是说拿了医疗用地,过段时间就能变成住宅用地,那是不可能的事。它们看重的是给健康产业配套一定比例的商业开发用地,一般叫经营性用地,它可以是住宅也可以是商业,这是它的利润来源,可以把大健康产业的成本摊掉。剩下来的就是净赚了,只需慢慢等着。

  比如,划地给企业做大健康产业园,一般商业经营性用地配套会占到15%-20%,这些可以建商铺、住宅小区、办公楼、酒店式公寓等等。这一块虽然占比不高,但赚到的利润足以平衡整个地块的成本,何乐而不为呢?而地方看重的其实是另外80%带来的税收和就业人口。

  万达能够在全国复制了几百个万达中心,就是这种方式,但现在那一套走不下去了,所以换了另一条,就是产业地产,比如大健康产业与原先的商业地产相结合的。

  《中外管理》:目前转型医疗行业,且达到规模化布局程度的地产企业已经有40多家。目前它们的转型到了一个什么阶段?医疗大健康的特殊性或者壁垒有哪些?

  吴翔华:目前万达的进度慢一些,但是恒大到处建养生谷、养生乐园,布局速度还是比较快的。朗诗挺早以前就在做养老、老年公寓,五六年前就已经形成了自己的品牌。

  现在房企尚处在布局阶段,主要是利用这个概念拿地。壁垒是,形成一个有知名度的产品需要很长时间。

  现在房企关键要考虑的,是选择大健康产业中对原来业务互补作用效率最高的,回报最快的先做突破。比如,房企建一个医院去拿地,与建一个健康产业园去拿地相比,当然是产业园拿地来得快,建医院的核心资源在公立医院手中,而非房企手中。房企会先选择能让自身优势发挥得最好的做突破,其他的慢慢来。不是没钱做医院,也不是不想做医院,而是会有一个节奏。

  《中外管理》:既然是政策红利期,而且40多家房企转战大健康产业,会不会形成一窝蜂和产业泡沫?您对此有何?

  吴翔华:一窝蜂不可避免,但是好在中国太大了,而且中国进入老龄化社会之后,还有很大空间的可以挖掘,大健康产业还远没到过剩的时候。

  但是需要防范一些风险,大健康产业里有很多细化的方向,每家企业都有自己擅长和不擅长的方向,要防范掉进“坑”里,要学会控制。比如:避免开发太过前卫的健康产品,超出了原来运营经验,市场接受不了。

  另外,大健康市场可能与原来想象的不太一样。比如:很多人喜欢选择居家养老,机构养老可能只占5%,所以过多的投资在养老机构建设方面就会有问题。还有,一些养生健身产业需要一定的消费水平作支撑,尤其在中小城市投资相关产业,消费水平没到,市场也起不来。

  所以享受制度红利的同时,也要注意防范风险。大健康产业壁垒不见得有多高,而且地方还挺欢迎,但这对于一些企业来讲反而风险很大。